Pożyczka pod zastaw mieszkania i domu

Dla kogo jest pożyczka pod zastaw mieszkania?

Pożyczka pod zastaw mieszkania jest dla osoby prywatnej, która ma nieruchomość z księgą wieczystą i potrzebuje większej kwoty na dłuższy okres, niż daje kredyt gotówkowy. Najczęściej chodzi o spłatę kilku drogich zobowiązań jedną, tańszą ratą, ale cel może być dowolny: remont, spłata rodziny po spadku, wkład w inwestycję, leczenie, zakup działki. Pożyczka pod zastaw domu i pożyczka pod zastaw działki budowlanej działają na tych samych zasadach, różni się tylko wycena i LTV.

• Osoby z kilkoma drogimi zobowiązaniami, które chcą zamienić raty kredytów, kart i limitów na jedną ratę rozłożoną nawet na 20 lat.
• Osoby spłacające chwilówki, jeśli po ich spłacie z pożyczki hipotecznej zdolność kredytowa wychodzi na plus.
• Osoby z wpisami w BIK przy zachowanej zdolności: opóźnienia z przeszłości, zamknięte windykacje, spłacone chwilówki. Sprawdzimy, które banki akceptują Twoją historię.
• Pracujący na umowie zlecenie, o dzieło, kontrakcie, jeśli dochód jest regularny i udokumentowany.
• Osoby prowadzące działalność gospodarczą, które chcą pożyczki na cel prywatny, oraz emeryci i renciści z nieruchomością, w granicach maksymalnego wieku spłaty w danym banku.
• Małżeństwa z nieruchomością we wspólności majątkowej, gdzie oboje podpisują umowę albo małżonek wyraża zgodę na obciążenie.
• Osoby bez własnej nieruchomości, których rodzic lub inna bliska osoba zgadza się ustanowić hipotekę na swoim mieszkaniu jako dłużnik rzeczowy.

Nieruchomość obniża ryzyko banku i poprawia warunki, ale nie zastępuje zdolności kredytowej. Jeśli raty nowej pożyczki nie mieszczą się w dochodzie po odjęciu kosztów życia, sam zastaw nie wystarczy. W praktyce najlepiej wychodzą sprawy, w których pożyczka hipoteczna spłaca drogie zobowiązania, bo po ich zamknięciu dochód rozporządzalny rośnie i zdolność się poprawia. Przy mniejszych kwotach bez nieruchomości sprawdź kredyt konsolidacyjny bez hipoteki, a przy samych chwilówkach konsolidację chwilówek.

Jakie nieruchomości bank przyjmie jako zabezpieczenie?

Bank przyjmie jako zabezpieczenie każdą nieruchomość mieszkalną lub budowlaną z założoną księgą wieczystą i uregulowanym stanem prawnym: pożyczka pod zastaw mieszkania własnościowego, pożyczka pod zastaw domu jednorodzinnego, pożyczka pod zastaw działki budowlanej, a także pod zastaw nieruchomości już obciążonej hipoteką innego banku, jeśli zostaje wolna wartość. Tabela pokazuje, co przechodzi bez problemu, a co wymaga dodatkowych zgód.

Najłatwiej finansuje się mieszkania i domy w miastach i na obrzeżach aglomeracji, działka budowlana i nieruchomość z hipoteką przechodzą przy wolnej wartości, a współwłasność wymaga zgody wszystkich właścicieli.

Czego bank nie przyjmie

• Nieruchomość bez księgi wieczystej. Bez KW nie da się wpisać hipoteki. Najpierw trzeba założyć księgę, co trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy.
• Mieszkanie w TBS lub SIM i spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. To nie jest własność, nie można go obciążyć hipoteką.
• Ziemia rolna. Przy pożyczce dla konsumenta banki nie przyjmują gruntu rolnego z powodu ograniczeń obrotu i pierwokupu KOWR. Pożyczka pod zastaw działki wchodzi w grę, gdy działka jest budowlana.
• Nieruchomość ze sporem o własność, niezakończonym spadkiem, wpisem o egzekucji z nieruchomości albo z roszczeniem w dziale III, które blokuje obciążenie.

Co sprawdza bank przy pożyczce pod zastaw mieszkania?

Bank sprawdza dwie rzeczy równolegle: Twoją zdolność kredytową, czyli dochód, zobowiązania i historię w BIK, oraz nieruchomość, czyli księgę wieczystą, obciążenia i wartość z operatu. Pożyczka pod zastaw mieszkania różni się od kredytu gotówkowego tym, że silne zabezpieczenie pozwala bankowi przyjąć wyższą kwotę, dłuższy okres i gorszą historię, ale żaden bank nie pomija oceny zdolności.

Obowiązek oceny zdolności wynika wprost z ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Dla konsumenta każda pożyczka zabezpieczona hipoteką na nieruchomości mieszkalnej jest kredytem hipotecznym w rozumieniu tej ustawy, niezależnie od nazwy produktu. Dlatego hasła „pożyczka pod hipotekę bez BIK” lub „pożyczka pod zastaw mieszkania bez BIK”, których szukają klienci, opisują potrzebę, a nie realną ofertę bankową: bank zawsze sprawdza BIK i zawsze liczy zdolność. Nasza rola polega na tym, żeby znaleźć bank, dla którego Twoja historia i Twoja nieruchomość razem dają pozytywny wynik.

Ile można pożyczyć pod zastaw mieszkania lub domu?

Pod zastaw mieszkania lub domu można pożyczyć do 70% wartości nieruchomości z operatu, w przedziale od 50 000 zł do 3 000 000 zł, o ile dochód pozwala spłacać ratę w wybranym okresie. Kwota wynika z dwóch limitów liczonych osobno: LTV i zdolności, a bank przyjmuje niższy z nich. Kredyt pod zastaw nieruchomości nie jest więc kredytem „na wartość mieszkania”, tylko na tę część wartości, którą jesteś w stanie spłacić.

Kwota pożyczki pod zastaw domu rośnie z wartością nieruchomości, ale hipoteka innego banku pomniejsza wolną wartość, więc przy obciążonej nieruchomości refinansowanie daje zwykle więcej niż hipoteka na drugim miejscu.

Kwoty w tabeli to przykład obliczenia, nie oferta. Rzeczywista kwota zależy od operatu, polityki banku wobec danego typu nieruchomości oraz od Twojej zdolności. Jeśli zdolność pozwala na ratę 2 500 zł, a LTV pozwala na 630 000 zł, kwota i tak wyniknie ze zdolności. Dlatego przed wyceną liczymy najpierw ratę, a dopiero potem kierujemy sprawę do rzeczoznawcy.

Pożyczka hipoteczna, kredyt konsolidacyjny z hipoteką czy kredyt gotówkowy

Pożyczka hipoteczna daje największą kwotę i najdłuższy okres na dowolny cel, kredyt konsolidacyjny z hipoteką ma podobne parametry, ale bank sam spłaca wskazane zobowiązania, a kredyt gotówkowy jest szybszy i bez notariusza, lecz droższy i ograniczony zdolnością bez zabezpieczenia. Wybór zależy od kwoty, celu i tego, ile czasu masz na załatwienie sprawy.

Przy kwocie powyżej 100 000 zł i horyzoncie ponad 10 lat produkt zabezpieczony hipoteką jest zwykle tańszy w skali miesiąca, a kredyt gotówkowy wygrywa tylko szybkością i brakiem kosztów notarialnych.

Kredyt hipoteczny na dowolny cel, pożyczka hipoteczna i kredyt pod zastaw nieruchomości to w praktyce ten sam produkt pod różnymi nazwami w różnych bankach. Kredyt konsolidacyjny z hipoteką różni się tym, że bank przelewa środki bezpośrednio do wierzycieli i wymaga potwierdzeń spłaty. Przy chwilówkach część banków chce, żeby zostały spłacone przed złożeniem wniosku, część spłaca je sama. To jedno z pierwszych pytań, które zadajemy przy analizie.

Jak wygląda proces pożyczki pod zastaw mieszkania w CBiF?

Proces pożyczki pod zastaw mieszkania w CBiF przebiega w 7 krokach: od rozmowy i analizy, przez wstępną decyzję do 24 h od kompletu dokumentów, wniosek do banku, wycenę, decyzję i umowę, po notariusza, wpis hipoteki i uruchomienie środków. Większość spraw prowadzimy zdalnie: pożyczka pod zastaw nieruchomości w Warszawie i pożyczka pod zastaw domu w małej miejscowości przebiegają tak samo. Spotkanie w biurze przy Al. Jerozolimskich 148 w Warszawie umawiamy wtedy, gdy realnie przyspiesza sprawę.

1. Kontakt i analiza sytuacji

   Formularz lub telefon 22 308 17 14. Pytamy o nieruchomość, numer księgi wieczystej, dochód, zobowiązania i cel. Sprawdzamy KW, obciążenia i wstępnie liczymy zdolność oraz LTV.

2. Wstępna decyzja do 24 h

   Po komplecie dokumentów wskazujemy banki, które przyjmą Twój profil, oraz orientacyjną kwotę, okres i ratę. Wstępna decyzja nie jest decyzją banku, ale pozwala nie składać wniosków tam, gdzie nie ma szans.

3. Wniosek do banku

   Kompletujemy wniosek, załączniki i oświadczenia. Przy kredycie konsolidacyjnym z hipoteką dołączamy zaświadczenia o saldach zobowiązań do spłaty.

4. Wycena nieruchomości

   Rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy. Część banków przyjmuje operat dostarczony przez klienta, część zleca wycenę własnemu rzeczoznawcy. Koszt ponosi klient.

5. Decyzja banku i umowa

   Bank ocenia zdolność i nieruchomość, termin zależy od jego procedury. Przed podpisaniem dostajesz formularz informacyjny z pełnymi kosztami i RRSO. Sprawdzamy z Tobą każdy zapis.

6. Notariusz i wpis hipoteki

   Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki podpisujesz u notariusza, który składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Opłata sądowa 200 zł, PCC zwykle 19 zł. Właścicielem nieruchomości pozostajesz Ty.

7. Uruchomienie środków

   Większość banków wypłaca po złożeniu wniosku o wpis hipoteki, z podwyższonym oprocentowaniem do czasu prawomocnego wpisu. Środki trafiają na Twój rachunek albo bezpośrednio do wierzycieli przy konsolidacji.

Czas do wypłaty zależy od terminu wyceny, dostępności notariusza i procedury banku. Wstępna decyzja do 24 h dotyczy naszej analizy po komplecie dokumentów, nie decyzji banku.

Ile kosztuje pożyczka pod zastaw mieszkania i pośrednictwo CBiF?

Za pośrednictwo w pożyczce pod zastaw mieszkania nie płacisz CBiF prowizji ani opłat wstępnych, bo wynagrodzenie za pośrednictwo w kredycie hipotecznym wypłaca nam bank po uruchomieniu finansowania. Koszt samej pożyczki to oprocentowanie i ewentualna prowizja banku, a poza nimi operat, notariusz i opłaty za wpis hipoteki. Poniżej przykład reprezentatywny dla pożyczki pod zastaw mieszkania i lista kosztów okołokredytowych.

Koszty okołokredytowe po stronie klienta

• Operat szacunkowy. Płatny rzeczoznawcy, przy mieszkaniu zwykle tańszy niż przy domu lub działce. Część banków wymaga wyceny od własnego rzeczoznawcy.
• Notariusz. Taksa notarialna za oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, wypisy aktu oraz opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego.
• Wpis hipoteki do KW. Opłata sądowa 200 zł według ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz PCC od ustanowienia hipoteki, zwykle 19 zł przy wierzytelności o wysokości nieustalonej.
• Ubezpieczenie nieruchomości. Polisa od ognia i zdarzeń losowych z cesją na bank, opłacana co roku przez cały okres spłaty.
• Ubezpieczenie pomostowe. Podwyższone oprocentowanie lub składka do czasu prawomocnego wpisu hipoteki, po wpisie bank obniża marżę.
• Prowizja i oprocentowanie banku. Zależą od banku, LTV, okresu i rodzaju stopy. Porównujemy oferty i pokazujemy pełny koszt w formularzu informacyjnym przed umową.

Kim jesteśmy w tym procesie

Centrum Bankowości i Finansowania Sp. z o.o. jest agentem pośrednika kredytu hipotecznego mFinanse S.A., wpisanym do rejestru KNF pod numerem agenta RHA0016649, oraz pośrednikiem kredytu konsumenckiego wpisanym do rejestru KNF pod numerem RPK045186. Nie jesteśmy pożyczkodawcą: nie udzielamy pożyczek ani kredytów z własnych środków, a decyzję o przyznaniu finansowania, kwocie i warunkach podejmuje bank. Współpracujemy z ponad 20 instytucjami finansowymi, dlatego możemy dobrać bank do Twojej historii i nieruchomości, zamiast składać wniosek w jednym miejscu.

Wynagrodzenie za pośrednictwo w kredycie hipotecznym płaci bank, Ty nie płacisz nam prowizji. Informację o tym, czy i w jakiej wysokości otrzymujemy wynagrodzenie od banku, przekazujemy przed złożeniem wniosku, zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym. Wstępna analiza, sprawdzenie księgi wieczystej i dobór banków są bezpłatne i do niczego nie zobowiązują.

Nie pośredniczymy w prywatnych pożyczkach pod zastaw ani w ofertach inwestorów indywidualnych. Wyjaśniamy dlaczego w sekcji 10.

Jakie dokumenty są potrzebne do pożyczki pod zastaw mieszkania?

Do pożyczki pod zastaw mieszkania potrzebne są cztery grupy dokumentów: tożsamość, dochód, zobowiązania i nieruchomość. Do wstępnej analizy wystarczy numer księgi wieczystej, opis dochodu i lista zobowiązań, resztę kompletujemy razem przed wnioskiem do banku. Przy pożyczce pod zastaw domu dochodzi dokumentacja budynku, przy działce wypis z planu.

Przygotuj się do rozmowy

Lista pomaga uporządkować rozmowę. Jej odhaczenie nie jest obowiązkowe, brakujące informacje uzupełnimy podczas analizy.

Współwłasność, małżonek i nieruchomość rodzica

Hipotekę ustanawia właściciel nieruchomości, więc przy wspólności majątkowej podpisują oboje małżonkowie, przy współwłasności wszyscy współwłaściciele, a gdy nieruchomość należy do rodzica, to rodzic podpisuje oświadczenie o hipotece jako dłużnik rzeczowy. Pożyczkobiorcą może być inna osoba niż właściciel, ale bank ocenia zdolność pożyczkobiorcy, a nieruchomość właściciela.

• Małżonkowie we wspólności majątkowej. Nieruchomość kupiona w trakcie małżeństwa jest wspólna, nawet jeśli w księdze wpisana jest jedna osoba. Do obciążenia hipoteką potrzebna jest zgoda drugiego małżonka w akcie notarialnym, a większość banków wymaga, żeby oboje byli pożyczkobiorcami. Jeśli chcesz pożyczyć bez udziału małżonka, sprawdź kredyt bez zgody współmałżonka, ale przy hipotece na wspólnej nieruchomości ta droga jest zamknięta.
• Rozdzielność majątkowa. Nieruchomość nabyta po ustanowieniu rozdzielności należy do jednego małżonka i tylko on podpisuje. Bank poprosi o akt notarialny umowy majątkowej.
• Współwłasność w częściach ułamkowych. Rodzeństwo po spadku, byli małżonkowie po rozwodzie, wspólnicy. Bank przyjmuje hipotekę na całej nieruchomości za zgodą wszystkich współwłaścicieli. Hipoteka na samym udziale jest prawnie możliwa, ale banki jej nie finansują, bo udziału nie da się sprzedać w rozsądnej cenie.
• Nieruchomość rodzica jako dłużnika rzeczowego. Rodzic ustanawia hipotekę na swoim mieszkaniu, Ty jesteś pożyczkobiorcą i spłacasz. Rodzic nie odpowiada całym majątkiem, tylko tą nieruchomością, ale przy braku spłaty bank może dochodzić zaspokojenia właśnie z niej. Rozmawiamy z właścicielem osobno o ryzyku, zanim cokolwiek podpisze.
• Nieruchomość w spadku bez działu. Do czasu wpisania spadkobierców do księgi wieczystej hipoteki nie da się ustanowić. Potrzebne jest prawomocne postanowienie sądu albo akt poświadczenia dziedziczenia i wpis w dziale II.

Wszystkie podpisy składa się u notariusza, zwykle w jednym dniu z umową kredytową albo tuż po niej. Notariusz odczytuje treść oświadczenia o hipotece i tłumaczy jego skutki, a my wcześniej wyjaśniamy właścicielowi, co dokładnie podpisuje.

Jakie są ryzyka pożyczki pod zastaw mieszkania i co jest mitem?

Największe ryzyko przy pożyczce pod zastaw mieszkania to utrata nieruchomości przy trwałym braku spłaty, a największe zagrożenie poza bankiem to oferty prywatnych inwestorów z przewłaszczeniem na zabezpieczenie. Mniejsze, ale realne ryzyka to koszty ukryte w umowie i zbyt wysoka rata przy krótkim okresie. Pożyczka pod hipotekę w banku ma te ryzyka opisane w umowie i formularzu informacyjnym, oferta prywatna zwykle nie. Poniżej opisujemy każde z nich bez straszenia i bez bagatelizowania.

Utrata nieruchomości przy braku spłaty

Hipoteka nie przenosi własności, mieszkanie zostaje Twoje. Jeśli jednak przestaniesz spłacać pożyczkę, bank po wypowiedzeniu umowy może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości na podstawie art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, czyli skierować sprawę do komornika i doprowadzić do licytacji. To proces sądowy, poprzedzony wezwaniami i możliwością restrukturyzacji, ale jego końcem może być sprzedaż mieszkania. Dlatego dobieramy okres i ratę z zapasem na gorsze miesiące, a nie na granicy zdolności.

Koszty ukryte i rata przy krótkim okresie

• Formularz informacyjny przed umową. Bank ma obowiązek przekazać go przed zawarciem umowy. Sprawdź w nim RRSO, całkowitą kwotę do zapłaty, ubezpieczenia i warunki promocji, które po roku mogą wygasnąć.
• Produkty dodatkowe. Konto, karta, ubezpieczenie na życie. Obniżają marżę, ale kosztują. Liczymy ofertę z nimi i bez nich.
• Wcześniejsza spłata. Przy zmiennej stopie bank może pobrać rekompensatę tylko w pierwszych 3 latach i nie więcej niż 3% spłacanej kwoty, przy stałej stopie może ją pobierać w okresie obowiązywania stałej stopy. Zawsze sprawdzamy ten zapis, bo przy konsolidacji często planujesz nadpłaty.
• Rata przy 1 roku do 3 lat. Krótki okres oznacza wysoką ratę i twardy test zdolności. Przy 130 000 zł na 5 lat rata to 2 891,78 zł w przykładzie reprezentatywnym, przy 15 latach byłaby mniej więcej o połowę niższa, ale odsetki łącznie wyższe. Dobieramy okres do budżetu, nie do reklamy.

Pięć mitów o pożyczce pod hipotekę

Kiedy nie pomożemy i co wtedy?

Pożyczka pod zastaw mieszkania nie jest możliwa, gdy mimo nieruchomości brakuje zdolności kredytowej, gdy obciążenia księgi przekraczają wolną wartość albo gdy trwa spór o własność. W takich sprawach nie składamy wniosków „na próbę”, bo każde zapytanie zostaje w BIK, tylko wskazujemy realną alternatywę, także taką, na której nie zarabiamy.

• Brak zdolności mimo nieruchomości. Dochód nie pokrywa raty nawet po konsolidacji i wydłużeniu okresu. Bank odmówi niezależnie od wartości mieszkania.
• Obciążenie ponad wolną wartość. Saldo istniejącej hipoteki i zajęć jest wyższe niż 70% wyceny, więc nie ma miejsca na nową hipotekę ani na refinansowanie.
• Spór o własność lub blokada w księdze. Niezakończony spadek, rozwód bez podziału majątku, wpis o egzekucji z nieruchomości, ostrzeżenie o niezgodności treści księgi.
• Aktywne, nieuregulowane opóźnienia i windykacja w kilku zobowiązaniach naraz, które bank widzi w BIK w dniu wniosku.

Cztery ścieżki, gdy pożyczka hipoteczna odpada

1. Kredyt konsolidacyjny bez hipoteki. Mniejsza kwota i krótszy okres, ale bez notariusza i wyceny. Sprawdź kredyt konsolidacyjny, a przy trudniejszej historii kredyt dla zadłużonych.
2. Restrukturyzacja zobowiązań. Negocjacje z wierzycielami, wydłużenie okresów, obniżenie rat bez nowego długu. Opisujemy ją na stronie restrukturyzacja zobowiązań.
3. Układ konsumencki. Sądowe porozumienie z wierzycielami, które pozwala zachować mieszkanie przy częściowej spłacie długów. Szczegóły: układ konsumencki.
4. Upadłość konsumencka. Ostatnia droga, gdy długi trwale przekraczają możliwości. Zwykle oznacza sprzedaż nieruchomości, ale zamyka temat długów. Sprawdź upadłość konsumencką.

Jeśli problemem jest tylko dochód, a nie nieruchomość, czasem wystarczy dołączyć współkredytobiorcę, na przykład dorosłe dziecko lub rodzica, i wrócić do banku z nową zdolnością. Sprawdzamy tę opcję przed skierowaniem do oddłużania.

Case study: małżeństwo z Warszawy, 3 kredyty, 2 chwilówki i mieszkanie za 650 000 zł

Tak wygląda pożyczka pod zastaw mieszkania w praktyce, gdy celem jest konsolidacja drogich zobowiązań. Małżeństwo z Warszawy, oboje na umowach o pracę, spłacało trzy kredyty gotówkowe i dwie chwilówki: łącznie około 210 000 zł kapitału i około 6 400 zł rat miesięcznie. W BIK były opóźnienia z poprzedniego roku, wszystkie spłacone. Mieszkanie z jedną spłaconą hipoteką, wycena 650 000 zł.

Zamiast pięciu rat zaproponowaliśmy kredyt konsolidacyjny zabezpieczony hipoteką na 230 000 zł, z czego 210 000 zł bank przelał do wierzycieli, a 20 000 zł pokryło koszty i zostało jako rezerwa. LTV wyniosło około 35%, okres 15 lat, a rata spadła z około 6 400 zł do około 2 300 zł miesięcznie. Bank przyjął historię w BIK, bo opóźnienia były zamknięte, a DTI po konsolidacji spadło poniżej 40%. Chwilówki zostały spłacone bezpośrednio przez bank, co było warunkiem decyzji. Od wstępnej decyzji do wypłaty minęło kilka tygodni, głównie przez termin wyceny i notariusza.